Onroerende voorheffing is de belasting die je betaalt voor het bezitten van een woning of grond. In bepaalde gevallen heb je recht op een vermindering. Ben je huurder? Lees dan ook zeker verder, want ook jij kan je voordeel doen via de onroerende voorheffing.
Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?
De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het KI (Kadastraal Inkomen), een schatting van de huurinkomsten die je had kunnen krijgen voor de woning. Geen schatting van vandaag, maar op basis van de prijzen in 1975 aangevuld met een jaarlijkse indexering.
De onroerende voorheffing is een gewestbelasting, dat betekent dat er verschillen zijn tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel. Zo hanteert Vlaanderen als basisheffing 3,97%. Wordt het huis verhuurd als sociale woning dan is dat 2,54%. Naast de basisheffing komen er nog de opcentiemen van de provincies en de gemeenten.
Vermindering voor kinderen
Heb je minstens twee kinderen die bij jou gedomicilieerd zijn en waarvoor je kinderbijslag krijgt, dan heb je in Vlaanderen recht op een vermindering van de basisheffing. Voor twee kinderen is dat 13,54 euro, voor drie kinderen 21,44 euro. Een kind met een handicap telt dubbel. Door de opcentiemen van provincie en gemeente is de korting hoger dan deze vermindering.
Normaal gezien wordt deze vermindering automatisch toegepast als je eigenaar bent.
Gescheiden ouders
Zelfs bij een gelijkmatig gedeeld verblijf kon in Vlaanderen tot 2022 slechts één ouder van deze vermindering genieten, de ouder bij wie de kinderen gedomicilieerd waren op 1 januari van het aanslagjaar. De andere ouder had geen recht op een vermindering, zelfs niet gedeeltelijk.
Bovenstaande klinkt heel oneerlijk, de kinderen wonen immers evenveel in beide huizen. Dat vond ook het Grondwettelijk Hof. Dat oordeelde dat dit discriminatie is en het is dan ook aangepast sinds 2023.
Heb je minstens twee kinderen die bij jou gedomicilieerd zijn en waarvoor je kinderbijslag krijgt, dan heb je in Vlaanderen recht op een vermindering van de onroerende voorheffing.
De verdeling
Co-ouders kunnen vanaf nu vragen om een verdeling toe te passen. Die verdeling zal niet standaard de helft voor iedere ouder bedragen, maar proportioneel naargelang de periode dat de kinderen bij elke ouder wonen.
Concreet kijkt men eerst of het kind of de kinderen het recht op de vermindering openen. Is dat het geval, dan kan de vermindering per kind opgesplitst worden.
Bijvoorbeeld: een moeder met haar twee kinderen die recht hebben op kinderbijslag is gedomicilieerd in een woning gelegen in het Vlaamse Gewest, in gemeente A. Volgens een vonnis wordt de huisvesting gelijk (50%) verdeeld tussen de vader en de moeder. De vader, die eveneens gedomicilieerd is in het Vlaamse Gewest, in gemeente B, heeft deze kinderen dus ook 50% van de tijd in zijn woning. Het bedrag van de vermindering, dat voor 2 kinderen samen 16 euro bedraagt (zonder opcentiemen en zonder indexatie), zal proportioneel kunnen verdeeld worden tussen de beide ouders. Hierdoor zal elk van hen een vermindering van 8 euro, te vermeerderen met de opcentiemen van de lokale besturen waar de respectievelijke woningen zijn gelegen, toegekend krijgen op het aanslagbiljet van hun woningen.
Aanvraag
De opsplitsing van deze vermindering moet eenmalig aangevraagd worden door één van beide ouders. Deze aanvraag dient uiterlijk op 31 maart van het aanslagjaar ingediend te worden bij de Vlaamse belastingdienst.
Bij de aanvraag moet aangetoond worden dat het kind gedeeltelijk gehuisvest wordt bij elk van zijn niet samenlevende ouders. Dit kan bewezen worden door een rechterlijke uitspraak (vonnis van de familierechtbank) of door een overeenkomst die door een rechter werd gehomologeerd (een EOT-overeenkomst of ouderschapsplan). Een overeenkomst die tot stand kwam in het kader van een vrijwillige bemiddeling door een erkend bemiddelaar mag ook.
In de overeenkomst of de beslissing moet duidelijk vermeld worden dat het kind gedeeltelijk zal wonen bij elk van beide ouders en moet de verblijfsregeling opgenomen worden. Op basis van deze verdeelsleutel zal de belastingdienst de proportionele verminderingen berekenen en opsplitsen tussen de beide co-ouders.
De verdeling gebeurt voor het eerst vanaf het jaar nadat de overeenkomst werd getekend of het vonnis werd uitgesproken.
Wat als er geen akkoord is tussen de ouders?
Als er geen akkoord is tussen de co-ouders over de opsplitsing van de vermindering of als er geen bewijsstuk kan voorgelegd worden, wordt de opsplitsing niet toegepast. De vermindering zal in dit geval toegepast worden volgens de algemene regel, namelijk enkel op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing van het onroerende goed waar de kinderen hun domicilie hebben.
Ouders die feitelijk samenwoonden en de opsplitsing willen, hebben er dus alle belang bij hun afspraken op papier te zetten.
Wat als een van de ouders niet in Vlaanderen woont?
Dan zal de proportionele verdeling aan die ouder niet kunnen toegekend worden. Een feitelijke verblijfplaats is niet voldoende, enkel de inschrijving in het bevolkingsregister telt.
Andere verminderingen
Er bestaan ook verminderingen voor een bescheiden woning, wanneer het niet-geïndexeerd KI lager is dan 745 en voor energiezuinige woningen. Tot slot is er ook nog een vermindering mogelijk wanneer de woning minstens 3 maanden leegstond.
Kijk goed na op je aanslagbiljet of met alle verminderingen rekening is gehouden. Is dat niet het geval dan heb je vanaf de verzenddatum van het aanslagbiljet drie maanden de tijd om een bezwaarschrift in te dienen.
Huurders
Het is weinig geweten, maar ook huurders kunnen profiteren van de vermindering op de onroerende voorheffing.
Omdat de huurder zelf geen onroerende voorheffing betaalt, zal de vermindering eerst toegekend worden aan de verhuurder. De vermindering wordt afgetrokken op het aanslagbiljet van de verhuurder.
Omdat het wel de huurder is die recht heeft op de vermindering, moet de verhuurder het bedrag ervan een keer per jaar verrekenen met de huurprijs of doorstorten aan de huurder. Als een vermindering voor de huurder toegekend wordt op het aanslagbiljet van de eigenaar, ontvangt de huurder een brief zodat hij weet dat de vermindering is toegekend en hoeveel die bedraagt.
De verhuurder moet de vermindering eenmalig aanvragen, nadien wordt jaarlijks automatisch bekeken of de situatie nog hetzelfde is. Wanneer de verhuurder de vermindering niet vraagt (via een bezwaarschrift) kan ook de huurder zelf hiervoor actie ondernemen. Licht de fiscus in over je gezinssituatie.
Zelfs wanneer je in de loop van het jaar de woning verlaten hebt kan je nog genieten van de volledige vermindering.
Denk je dat je de voorbije jaren al recht had op de vermindering? Dan kan je nog een aanvraag voor ambtshalve ontheffing indienen tot 5 jaar, te rekenen vanaf 1 januari van het aanslagjaar.